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    长沙房产律师

    浅论我国的住宅基地使用权

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    浅论我国的住宅基地使用权

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    文章导读:宅基地使用权是我国特有的一种用益物权形式,在我们的审讯工作中,宅基地使用权案件在各种案件中仍占据相称的比例,在此,有必要对宅基地使用权作当真的分析。一,我国对宅基地使用权的
    关键词: 使用权,住宅,论我国,基地

         

      宅基地使用权是我国特有的一种用益物权形式,在我们的审讯工作中,宅基地使用权案件在各种案件中仍占据相称的比例,在此,有必要对宅基地使用权作当真的分析。

           一,我国对宅基地使用权的定义以及立法地位  宅基地使用权是指农村居民及少数城镇居民为建造自有房屋对集体土地所享有的据有,使用的权利。

         宅基地使用权可以分为两种: 即农村宅基地使用权和城镇宅基地使用权。

         农村宅基地使用权的权利主体包括农村集体经济组织的成员和符合一定前提的城镇居民。

         新修订的《土地治理法》没有确认城镇非农业户口居民在农村建房,对集体土地享有宅基地使用权。

         城镇宅基地使用权的主体是解放以后因历史的原因形成的城镇私房所有者及经批准在城镇建房的城镇居民。

           因为农村宅基地与集体经济组织成员的资格是联系在一起的,宅基地在一定程度上具有福利和社会保障的功能,而城镇宅基地则不具有这一特点。

         因此在物权立法时,是否可以将宅基地使用权限定为农村居民因建造自有住宅对集体所有土地据有使用的权利。

         至于城镇居民因历史原因对私有房屋的宅基地取得的土地使用权,应当通过立法将其纳进到土地使用权轨制中入行调整。

         今后城镇居民取得宅基地的使用权,应当通过土地使用权的出让和转让程序入行。

           关于宅基地使用权的性质,我国学者大都以为,宅基地使用权本质上属于土地使用权。

         据此,也有一些学者以为,将来农村宅基地使用权轨制也应当纳进到土地使用权轨制的调整之中,从而没有必要在法律上设立单独的宅基地使用权轨制。

         笔者以为,这一望法是不准确的。

         由于,一方面,土地使用权在我国具有特定的含义,它主要是指国有土地使用权,除了划拨的土地以外,土地使用权的取得必需通过出让,转让,出租的方式入行。

         这些方式在本质上都是一种等价交换的交易方式。

         而农村宅基地使用权,不仅具有物权的属性,而且在一定程度上,与集体经济组织的成员资格和福利是联系在一起的,这就决定了它不可能作为交易对象自由转让。

         另一方面,国有土地使用权和宅基地使用权在治理机构,治理方式以及基本规则等方面也是不同的。

         例如,根据法律划定,一户农户只能申请一处宅基地的使用权,而土地使用权则没有这样的限制。

         我们还应当留意到,宅基地使用权主要发生在农村,它是泛博农夫的基本糊口资料,在将土地使用权作为一种特定的用益物权形式在物权法中划定后,它就应当和土地使用权区别开来。

         因此,不能以土地使用权替换宅基地使用权。

           宅基地使用权具有如下特点:   第一,农村的宅基地与集体经济组织成员的权利和利益是联系在一起的。

         也就是说,农夫申请宅基地很大程度上是由于农夫是农村集体,经济组织的成员,每一个成员都有权以个人或者农户的名义申请宅基地,土地的有限性决定了集体经济组织以外的职员一般不能申请宅基地。

         所以,宅基地通常是与成员权联系在一起的。

         农村的宅基地具有一定的福利性质,这种福利主要表现在农夫能够廉价取得宅基地,获取基本的糊口前提,这也是农村居民与城市居民比拟享有的最低限度的福利。

         由于提供了宅基地,农村居民享有了基本的栖身前提,从而维护了农村的不乱。

         因为宅基地具有福利的性质,集体经济组织的成员获得宅基地大多是无偿的或者只要支付较少的地款就可以获得,而不可能按市价购买。

           第二,宅基地使用权是特定主体对于集体土地的用益物权。

         宅基地作为用益物权,首先表现在权利人可以对宅基地长期享有据有,使用的权利。

         对于宅基地,权利人有权在宅基地上建设房屋和附属物。

         因为房屋可以继承,所以宅基地使用权实质上也可以继承,因此宅基地使用权是一种无期限限制的即长期的权利。

         绝管权利人对宅基地享有长期的使用权,但这种使用权不是长期不变的。

         假如由于国家建设需要征用土地,或者村镇规划需要改变土地用途,或者居民个人的宅基地实际过多,遥遥超过了当地划定的尺度,可以经由法定程序,入行公道的调剂或重新安排。

         应当指出的是,因为宅基地主要是作为糊口资料提供的,所以权利人不能将宅基地作为出产资料使用,例如将宅基地投资建厂或者改为鱼塘等。

           第三,集体经济组织的成员只能申请一处宅基地。

         由于土地资源的有限性,不可能给每个农村居民提供更多的宅基地,而每户申请到一处宅基地,即足以保证其基本的糊口需要,假如答应申请多处,则将导致土地资源的铺张。

         1998年修订的《土地治理法》明确划定一户只能拥有一处宅基地。

         很多人以为应当保存这一划定。

         笔者以为这一划定是必要的,但应当有一些例外的划定。

         由于,一方面,在农村中客观上存在一户可能拥有多处宅基地,如某人分家离往之后又继承父母的房屋,这就形成多处宅基地的情况。

         又如子女成家盖房,申请了一块宅基地,不一定分户,这样一户形成两块宅基地。

         那么法律是否禁止公民获得两处以上的宅基地呢?对此存在着两种以上的观点。

         一种观点以为,既然现行法律禁止公民拥有一处以上宅基地,因此对于多出的宅基地,应当由集体收归。

         另一种观点以为,公民只要是通过正当的方式取得宅基地,集体不能予以收归,否则,即是禁止对公民的房屋入行继承和买卖。

         笔者以为,公民只能拥有一处宅基地,只是就申请而言的,法律上不应当禁止公民通过继承等方式取得两处以上的宅基地使用权。

         当然,公民拥有两处以上的宅基地可能会造成土地的铺张,假如宅基地长期闲置的,集体应当有权重新规划,调整,以保证土地资源的有效利用,集体假如因规划调整需要收归宅基地的,应当给予恰当的补偿。

         所以,建议将立法改为“一户只能申请一处宅基地”。

           

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